La loi de finances 2026 s’inscrit dans une évolution progressive mais nette de l’environnement fiscal du patrimoine en France.
Sans introduire de réforme unique spectaculaire, elle procède par ajustements ciblés qui, mis bout à bout, modifient sensiblement l’équilibre de nombreuses stratégies patrimoniales.
Fiscalité des revenus du capital, investissement immobilier, détention via sociétés patrimoniales, transmission d’entreprise ou encore épargne retraite : plusieurs leviers structurants sont concernés.
Pour les dirigeants, les investisseurs et les patrimoines organisés, ces évolutions doivent être analysées globalement.
En effet, si chaque mesure peut sembler technique prise isolément, leur combinaison traduit une orientation claire : la fiscalité s’attache désormais davantage à la cohérence économique réelle du patrimoine et à la manière dont il est structuré.
Voici les principaux changements à intégrer.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 augmente la contribution sociale généralisée afin de financer la branche autonomie de la Sécurité sociale.
Cette évolution impacte directement la rentabilité nette de nombreux placements financiers.
Le taux de CSG de droit commun passe de 9,2 % à 10,6 %, portant le total des prélèvements sociaux à 18,6 % contre 17,2 % auparavant. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) atteint ainsi 31,4 %.
Cette hausse concerne la majorité des revenus du capital : dividendes, intérêts, plus-values mobilières, actifs numériques, gains d’épargne salariale ou rentes viagères à titre onéreux.
Concernant l’immobilier, la situation est plus nuancée. Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont soumis à la hausse, tandis que les revenus fonciers issus de la location nue et les plus-values immobilières conservent le taux antérieur.
Certains produits restent exonérés, notamment les livrets réglementés, tandis que d’autres conservent un régime spécifique, comme les produits liés à des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation.
La hausse s’applique déjà à l’imposition des revenus du patrimoine perçus en 2025 lorsqu’ils sont soumis à l’impôt par voie de rôle. Pour les produits de placement, elle s’applique à compter du 1er janvier 2026.
Avec la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif privé entre dans une nouvelle phase.
La loi de finances 2026 crée un statut de bailleur privé fondé sur l’amortissement économique du bien immobilier.
L’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des loyers perçus, réduisant progressivement la base imposable et améliorant la rentabilité nette dans la durée. Seule la valeur du bâti est amortissable.
Le dispositif concerne les logements collectifs loués en résidence principale, avec un engagement de location minimum de neuf ans et des loyers encadrés. Dans l’ancien, l’accès suppose une rénovation lourde et une amélioration significative de la performance énergétique.
Cette réforme marque un changement de logique : l’investissement immobilier devient un levier patrimonial de long terme fondé sur la rentabilité économique réelle du bien.
La loi de finances 2026 introduit un mécanisme de taxation visant certaines sociétés patrimoniales, françaises ou étrangères lorsque leurs associés sont résidents fiscaux français.
Cette mesure ne constitue pas une taxation générale des holdings.
Elle cible les structures dont la fonction économique est limitée et dont l’activité consiste principalement à détenir des actifs patrimoniaux ou de jouissance.
La taxation s’applique uniquement si trois conditions sont simultanément réunies :
Lorsqu’une société entre dans le champ du dispositif, elle est soumise à une taxe annuelle de 20 % sur la valeur de certains actifs non professionnels, notamment les biens de jouissance ou de prestige sans utilité économique directe (bateaux de plaisance, métaux précieux, véhicules de prestige, résidences secondaires mise à disposition à titre gratuit...).
Les actifs réellement affectés à une activité économique restent exclus.
Cette évolution marque un tournant : la détention sociétaire d’actifs de confort devient fiscalement moins neutre et doit désormais être économiquement justifiée.
La loi de finances 2026 renforce significativement les contraintes applicables au report d’imposition en cas d’apport-cession.
Le délai laissé à la holding pour réinvestir le produit de cession est désormais porté de 2 ans à 3 ans, offrant davantage de temps pour structurer des investissements pertinents.
En contrepartie, la logique de long terme est fortement renforcée : les actifs ou titres acquis dans le cadre du réinvestissement doivent désormais être conservés pendant au moins 5 ans, contre 12 mois auparavant.
Cette évolution marque un changement de philosophie du dispositif : le réinvestissement ne doit plus seulement être réalisé, il doit s’inscrire dans la durée, afin d’ancrer réellement le capital dans l’économie productive (activités éligibles restreintes avec l'exclusion des activités immobilières et financières).
Par ailleurs, le législateur a également relevé le niveau d’engagement économique attendu : le quota minimal de réinvestissement passe de 60 % à 70 % du produit de cession.
En pratique, le calendrier de l’opération devient un élément central de sécurisation du report d’imposition : délai de remploi plus long, mais immobilisation des investissements beaucoup plus durable.
Dans ce contexte, l’anticipation devient essentielle : une stratégie d’apport-cession mal calibrée peut entraîner une immobilisation prolongée du capital ou la remise en cause du report d’imposition.
La réforme renforce les conditions de transmission d’entreprise tout en maintenant l’exonération de 75 %.
L’engagement individuel de conservation passe de 4 à 6 ans. Combiné à l’engagement collectif existant, la durée minimale de détention atteint 8 ans (hors engagement collectif réputé acquis).
La réforme recentre également l’exonération sur les actifs réellement professionnels, et les biens sans utilité économique directe doivent être retraités dans la valorisation des titres.
Le formalisme déclaratif est également renforcé nécessitant que le projet de transmission soit réalisé avec une préparation particulièrement rigoureuse.
Deux évolutions fiscales importantes entrent en vigueur.
Le cumul des plafonds de déduction passe de 3 à 5 ans, offrant davantage de flexibilité dans la gestion des versements.
En revanche, les versements réalisés après 70 ans ne donnent plus droit à déduction fiscale.
Le PER reste un outil structurant, mais son pilotage devient plus fortement lié à la planification dans le temps.
La loi de finances 2026 ne constitue pas une rupture brutale, mais elle confirme une transformation progressive et profonde de la fiscalité patrimoniale française.
Ce qui évolue n’est pas seulement le niveau d’imposition, mais la logique même du système fiscal.
La cohérence économique du patrimoine devient centrale et la distinction entre patrimoine productif et patrimoine de jouissance se renforce.
La durée de détention et la stabilité des structures deviennent déterminantes.
Pour les patrimoines significatifs, l’enjeu dépasse désormais l’optimisation fiscale classique. Il s’agit d’organiser le patrimoine de manière cohérente, stable et économiquement justifiée dans le temps.
La performance patrimoniale repose aujourd’hui autant sur la structuration que sur les actifs eux-mêmes.
Oui, notamment via la hausse des prélèvements sociaux et le renforcement de certaines règles fiscales.
Non. Seules les structures patrimoniales passives dépassant 5 millions d’euros d’actifs avec revenus passifs majoritaires et contrôle familial.
Le seuil de réinvestissement pour maintenir le report d’imposition passe de 60 % à 70 %.
Oui, mais avec des durées de conservation plus longues et un contrôle renforcé des actifs.
Oui, mais les versements doivent être anticipés avant 70 ans pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal.
Oui, avec une logique d’amortissement économique durable plutôt que de réduction d’impôt immédiate.
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